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전세사기가 많이 발생하고 있는 요즘!! 우리집은 아파트라고 안심할 수 없습니다.
그래서 전세계약전에 전세사기를 피할 수 있는 방법에 대해서 알아보겠습니다.
우리나라는 다른나라에 없는 전세 임대방식이 일반적은 임대방식입니다. (인도, 볼리비아에도 있기는 합니다.)
이를 잘 활용하면 정말 좋은 제도이지만 이 틈을 노려 전세사기를 노리는 사람도 있으니 꼭 주의해서 다음 사항들을 체크하기시 바랍니다.
계약 전 권리관계 확인
- 전세 계약 전에 첫번째로 확인해야할 사항은 등기부등본을 발급받아 꼼꼼하게 확인하는 것입니다. 내가 전세 들어갈 집에 근저당권, 가등기, 압류 등이 없는 지 살펴보아야 합니다. 등기부등본에 이러한 항목을 권리관계라고 하는데, 권리관계를 꼼꼼하게 확인해보시고 집은 맘에 들지만 찜찜한 부분이 있다면 계약을 안하시는게 좋습니다.
- 일반적으로 근저당권 채권액, 전세보증금을 더한 금액이 70%이하 인 경우는 안전하다 판단하지만 이것은 선택에 문제라 잘 판단하셔서 진행하시면 됩니다.
등기부등본은 인터넷등기소에서 간편하게 발급 가능합니다.
등기부등본 [갑 구]는 소유권에 관한사항이 나옵니다. 이부분에서 필히 권리자 및 기타사항에 소유자와 집주인의 신분증을 대조하여 본인이 맞는지 확인하셔야 합니다.
[을 구] 는 소유권 이외의 권리에 대한 사항인데 이 부분에서 근저당, 채권등 권리에 대한 자세한 사항을 볼 수 있습니다.
이왕이면 위 예시같이 기록사항없음이 좋은 상황입니다.
- 계약전에도 보고, 계약당일에도 보자!!
- 갑구에 소유주,을구에 근저당,채권,압류 확인!!
임대인 체납세금 확인하기
전세보증금보다 선수위 권리를 갖는게 세금(국세,지방세)입니다. 그렇기에 임대인이 미납세금이 있는지 필히 확인해야 합니다. 최근 안심전세 앱으로 확인 가능하고 임대인 동의없이도 열람이 가능합니다.
안심전세앱에서 안심조회를 들어가시면 시세조회부터 임대인 조회까지 가능합니다.
시세조회 및 위험성 진단 보증보험가입 가능여부도 확인할 수 있으니 전세구하시기 전에 꼭 다운 받으시고 사용해보시기 바랍니다.
계약시 임대인과 임차인 계약 내용 확인
- 계약 시 계약상대자(집주인)에 신분증과 등기부등본상 집의 명의인이 같은지 반드시 확인합니다.
- 만약 대리인을 통해 계약을 진행한다고 한다면 임대인, 대리인의 신분증을 꼭 확인하시고 위임장, 인감증명서를 필히 받아야 합니다. 가끔 배우자, 직계가족이라 하고 안가져 오시는 분도 계신데 반드시 위임장, 인감증명서를 받아야 합니다. 이때는 부동산도 믿지 마시고 필히 받아두시기 바랍니다.
전세 계약서 기재사항
- 부동산의 표시
- 계약금, 보증금, 잔금 액수와 지불 시기,방법
- 임대인, 임차인 인적사항 (주소, 주민등록번호, 연락처, 도장)
- 중개업소의 상호, 업소 주소, 연락처, 도장
- 주택 인도 시기(이사날짜) 및 임차 계약 기간
- 위약금, 특약, 해약조건
-계약 체결 일자
전세계약서 작성
- 임대차계약서에 보증금은 한글과 숫자를 함께 작성합니다. (금 일억오천만원 ( ₩150,000,000)을 일월 일일에 지급한다)
- 특약 사항에 근저당, 가압류, 가등기 등 문제가 발생했을 시 처리 방법 및 해약 조건, 위약금 사항등을 기재합니다.
- 계약 사항을 모두 작성했다면 임차인, 임대인, 중개인이 서로 이상이 없음을 확인하고 기명 날인을 합니다. 같은 계약서에 모두 간인을 찍습니다.
- 계약금 지불하고 영수증을 발부받고, 임대인, 임차인, 중개인 모두 계약서를 1부씩 나누어 보관합니다.
계약 후 대항 요건
- 전세 계약 후 대항 요건을 갖추기 위해 반드시 전입신고를 한 후 확정일자를 받아야합니다.
- 확정일자는 전입신고와 실거주의 요건을 충족해야 권리를 주장할 수 있는 대항력, 우선변제권이 생기기 때문에 받드시 계약당일 혹은 그 다음날에는 하시는 것을 추천드립니다.
확정일자 법적 효력
임차인이 입주 후 전입신고를 완료하면 그 다음날부터 입주한 집은 집주인이 아닌 다른사람에게 양도 및 매각이 되더라도 새로운 집주인에게 임차권을 주장하여 계약기간이 끝날때 까지 계약효력이 유지됩니다. 임대기간 만료 시 임대보증금을 전액 받을때 까지 집을 비워 주지 않아도 되는 권리를 갖습니다.
확정일자는 법원 등기소, 동사무소에서 주택임대차계약이 체결되었다는 것을 확인하는 행위로 임대차계약서의 여백에 도장으로 날인을 해줍니다.
확정일자는 동사무소 방문 > 전입신고 신청서 작성 > 주민등록등본 1부 발급 > 확정일자 받기 > 확정일자 확인 순으로 진행되며 임대차계약서를 지참하셔서 가셔야합니다.
전세 계약시 확인해야할 사항
- 임차주택의 사용 부분을 계약서 상에 표기
- 전 임차인의 퇴거일과 내 입주일 확인
- 전 임차인의 밀린 관리비 혹은 제세공과금이 있나 확인
- 계약금, 잔금, 임차기간 한번 더 확인
- 입주 전 시설상태, 수리할 곳 다시 한번 확인
- 전 임차인이 구조변경, 원상복구 부분 확인
- 위약 사항 및 계약 해제 사항등 확인하기
- 특약사항에 빠진 부분이 없는지 확인하기
이미 전세계약 후 보증보험
이미 전세계약 후 입주하여 살고 있어도 보증보험 가입이 가능합니다. 다만 전세기간 중 절반이 지나지 않았다면 가입이 가능하나 절반이 지난 후에는 가입이 불가능합니다.
혹시 내가 원하는 집이 전세보증보험이 안된다면??
전세권 등기 설정을 하시면 됩니다. 다만 전세권 설정이 집주인의 동의가 있어야 하기때문에 다소 불편한 사항이지만
집주인이 전세금을 돌려줄 의사가 명확히 있다면 전세권을 설정하는데 무리는 없을것입니다.
전세권 설정에 장단점이 있습니다. 전세권에 대해서는 다음에 더 자세히 알아보겠습니다.
